De Wet ruimtelijke ordening (Wro) maakt het mogelijk voor woningeigenaren om een planschadevergoeding te vragen bij het college van burgemeester en wethouders wanneer de waarde van hun onroerende zaak vermindert als gevolg van een wijziging van een plan. Uit de wet volgt dat een waardevermindering van 2% in ieder geval voor rekening van de eigenaar dient te blijven. Onder omstandigheden kan een hogere drempel worden aangenomen. Over deze hogere drempel en de invulling van het normaal maatschappelijk risico is al veel jurisprudentie gewezen.
Op 9 september 2015 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan in een planschadekwestie wegens schade die zou zijn geleden in verband met een plan dat zou worden gerealiseerd op een zogenaamde ‘inbreidingslocatie’. De Afdeling maakt in deze uitspraak duidelijk wat de gevolgen van inbreiding kunnen zijn voor een verzoek om tegemoetkoming in de planschade.
Het ging in deze uitspraak om een aantal verzoeken tot tegemoetkoming in planschade. Er was een nieuw bestemmingsplan in werking getreden, waardoor 120 woningen zouden worden gebouwd op grond ten westen van de grond van verzoekers. Aan de andere zijde van deze gronden bevond zich een sportcomplex. Aangezien verzoekers het niet eens waren met onder meer de hoogte van de tegemoetkoming, heeft dit geleid tot een procedure. De Afdeling heeft in dit verband een aantal interessante punten belicht:
Bij de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico is van belang of de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Oftewel: had de woningeigenaar rekening kunnen houden met de planologische wijziging. Uit de rechtspraak volgt dat niet vereist is dat er al concreet zich op de bouw is. Ook moet de ontwikkeling passen binnen de structuur van de omgeving en het gevoerde beleid. Bekeken moet worden of de nieuwe planologische situatie aansluit bij hetgeen feitelijk in de directe omgeving aanwezig is. Nu in onderhavige casus de ontwikkeling qua hoogte, type woningen en bebouwingsstructuur aansloot bij de directe omgeving, paste de ontwikkeling bij de structuur van de omgeving en het gevoerde beleid.
De bouw van de woningen dient aangemerkt te worden als inbreiding. Inbreiding houdt in dat sprake is van woningbouw op een grondgebied dat reeds omsloten is door woningen. De Afdeling heeft reeds eerder uitgemaakt dat inbreiding aan te merken is als een normale maatschappelijke ontwikkeling. Hier grensde het gebied echter aan één zijde aan een sportcomplex. Dit maakte volgens de Afdeling niet uit. De bouw kon toch als inbreiding aangemerkt worden en dit komt in beginsel voor risico van diegenen die een planschadeverzoek hadden ingediend.
In de onderhavige uitspraak had het college zich terecht op het standpunt gesteld dat het normaal maatschappelijk risico 3% bedroeg. Doorslaggevend was dat sprake was van een inbreidingslocatie en de ontwikkeling paste binnen de structuur van de omgeving en het gevoerde beleid. In het geval van een verzoek om tegemoetkoming in de planschade bij een inbreidingslocatie kan dus onder omstandigheden een hogere drempel aangenomen worden voor het berekenen van het normaal maatschappelijk risico.
Gemeentes wentelen in veel gevallen de planschade af op diegene die een project wenst te realiseren. Een toegekende planschadetegemoetkoming komt in geval van een planschadeovereenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente veelal volledig voor rekening van de ontwikkelaar. Deze uitspraak is met name gunstig voor (project)ontwikkelaars die bouwplannen hebben in een bestaande woonwijk of bedrijventerrein, omdat de kans op een geslaagde planschadeclaim kleiner wordt.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Irene van Geel, advocaat Overheid + Omgeving via i.van.geel@gca.nl of 0492-780193.
