Een koopovereenkomst brengt een aantal rechten en verplichtingen met zich mee voor zowel de koper als de verkoper. Één van de verplichtingen van de verkoper is dat wat hij verkoopt ‘aan de overeenkomst moet beantwoorden’. Het verkochte beantwoordt niet aan de overeenkomst als het niet de eigenschappen heeft die de koper wel had mogen verwachten. We noemen dit ‘non-conformiteit’. Vraag is natuurlijk, wat mag een koper dan verwachten? Dit is niet altijd even gemakkelijk te bepalen.
Eigenschappen nodig voor gebruik
De koper mag in ieder geval verwachten dat het gekochte de eigenschappen heeft die je nodig hebt voor normaal gebruik van wat je koopt. Een huis moet geschikt zijn om in te wonen en moet dus bijvoorbeeld niet op instorten staan. Maar wat als je nu een stuk grond koopt dat is verontreinigd? Onlangs is bij de rechter ter sprake gekomen of verontreiniging van grond het normale gebruik ervan verhindert.
Feiten
De koper heeft een perceel gekocht. Na de koop blijkt dat de bodem ernstig verontreinigd is. Als gevolg hiervan verplicht de provincie de koper om de grond te zuiveren. Daarnaast worden beperkingen van het gebruik opgelegd. Zo mag geen grondwater uit de grond worden gehaald en mag niet worden gegraven zonder toestemming van de provincie. De koper is het hier niet mee eens en spreekt de verkoper aan. Volgens de koper had de verkoper op zijn minst moeten zeggen dat de bodem verontreinigd is.
De rechter
De rechter beslist dat de grond niet beantwoordt aan de overeenkomst. De grond heeft niet alle eigenschappen die de koper had mogen verwachten. De grond moet gesaneerd worden en daarnaast gelden er gebruiksbeperkingen. De rechter vindt dat de grond hierdoor niet ‘normaal gebruikt’ kan worden. In dit specifieke geval wist de koper trouwens nog niet wat hij met de grond ging doen. Volgens de rechter maakt dit niet uit. Het is genoeg als duidelijk is, dat de beperkingen op enig moment reëel en niet-verwaarloosbaar van omvang zullen zijn.
De verkoper is dus niet altijd aansprakelijk voor de schade maar kan dit wel zijn. Als je erachter komt dat de gekochte grond verontreinigd is, meld dit dan ook zo snel mogelijk bij de verkoper. Wil je meer weten? Neem dan contact op met Marleen van den Broek, advocaat vastgoed, via m.vanden.broek@gca.nl of 0493-331484.
