Bij een bemiddelingsopdracht of taxatie van onroerend goed, moet een makelaar zorgen dat hij een goed opdrachtnemer is. Als professionele opdrachtnemer mag namelijk van een makelaar verwacht worden dat hij ‘redelijk bekwaam’ en ‘redelijk handelend’ is. De makelaar gedraagt zich niet als een goed opdrachtnemer als hij in strijd met deze maatstaf – ‘redelijk bekwaam’ en ‘redelijk handelend’ – handelt. Ook tegenover derden moet de makelaar deze maatstaf in acht nemen. Doet hij dit niet, dan kan er sprake zijn van onrechtmatig handelen. Hierbij enkele voorbeelden uit de rechtspraak
Uitspraak Gerechtshof Den Haag
In een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag is op 26 april 2011 de aansprakelijkheid van een makelaar vastgesteld. De makelaar in kwestie heeft een onjuist taxatierapport opgesteld. Het Hof overweegt:
“dat het bij de beoordeling van de vraag of de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld neerkomt op de vraag of bij de totstandkoming van het taxatierapport en bij de uitgangspunten die zij daarbij heeft gehanteerd de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht”.
Deze overweging is niet nieuw. De Rechtbank Amsterdam heeft in 2009 in een soortgelijke casus geoordeeld dat de makelaar in kwestie in strijd met de maatstaf had gehandeld en daardoor aansprakelijk was voor de schade die was ontstaan. De makelaar had een woning getaxeerd, maar de waardebepaling bleek nadien veel te hoog te zijn, waardoor de woning langer dan nodig in de verkoop heeft gestaan.
Uitspraak Rechtbank Zutphen
Een ander voorbeeld van een uitspraak waarin de makelaar tegenover een derde “niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die, gelet op zijn deskundigheid en positie in het maatschappelijk verkeer, van hem mocht worden verwacht”vinden we bij de Rechtbank Zutphen van 16 juli 2008. In deze zaak had de (verkopend) makelaar onrechtmatig gehandeld door de koper niet te informeren over de bestemming die de woning had.
Uitspraak Gerechtshof Amsterdam
Ten slotte nog een opmerkelijke – en voor de koper onbevredigende – casus van het Gerechtshof Amsterdam van 5 oktober 2010. In dit geval had de koper de makelaar opdracht gegeven om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren. De makelaar heeft hiervoor vervolgens een bouwkundig expert ingeschakeld. Na de koop heeft de koper een derde ingeschakeld om nogmaals een bouwkundig onderzoek uit te voeren. Uit dit onderzoek kwamen allerlei gebreken naar voren, die bij het eerste onderzoek niet naar voren waren gekomen. Uitkomst van het arrest is dat de koper noch de makelaar, noch het bedrijf dat het eerste bouwkundige onderzoek heeft verricht, noch de verkoper kan aanspreken.
Op het gebied van vraagstukken met betrekking tot de aansprakelijkheid van de makelaar kun je contact opnemen met Wesley Rhoe, vakgroepvoorzitter Vastgoed op 0493 – 331485 of via w.rhoe@gca.nl.
