Gemeente teruggefloten bij contracteren over bouwtechnische kwaliteit

Op 17 juni 2011 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de vraag of een gemeente bij gebiedsontwikkelingen mag contracteren over bouwtechnische kwaliteiten. De bouwtechnische kwaliteiten waaraan een bouwwerk moet voldoen, zijn neergelegd in het Bouwbesluit. Op 1 januari 2012 treedt naar verwachting een nieuw Bouwbesluit in werking treden.

Arrest Hoge Raad
In het genoemde arrest van de Hoge Raad had de gemeente Breda aan een projectontwikkelaar grond verkocht ten behoeve van de bouw van 60 woningen. De gemeente had bij grondverkoop de aannemer verplicht om met kopers van door hem te bouwen woningen een koop- en aannemingsovereenkomst conform GIW-model (Garantie Instituut Woningsbouw) of gelijkwaardig te sluiten. Op het niet nakomen van de verplichting was een boete gesteld. Het bewuste GIW-model kent, naast onder meer een gebrekenwaarborg, ook een aantal eisen dat betrekking heeft op zaken die in het Bouwbesluit zijn geregeld. Sterker nog, het Bredase? model kent zelfs een aantal bouwtechnische bepalingen die strenger van aard zijn dan wat wettelijk is voorgeschreven. Uiteindelijk werd bij de verkoop van de woningen aan de kopers geen gebruik gemaakt van het GIW-model. De woningen werden dus niet onder GIW-model gebouwd. De gemeente was het hier niet mee eens en spande een procedure tegen de projectontwikkelaar aan.

Artikel 122 Woningwet
Op grond van artikel 122 Woning mag een gemeente geen privaatrechtelijke overeenkomsten sluiten ten aanzien van onderwerpen, waarin in het Bouwbesluit is voorzien. In het Bouwbesluit is een publiekrechtelijk minimum aan kwaliteitseisen op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en milieu opgenomen, waaraan een bouwwerk moet voldoen. Gelet op dit artikel heeft de Hoge Raad op 17 juni 2011 geoordeeld dat de gemeente Breda een aannemer niet mag verplichten koop-/aannemingsovereenkomsten af te sluiten conform het GIW-model.

Is er ruimte?
Betekent dit arrest dat gemeente voortaan geen afspraken meer kunnen maken met projectontwikkelaars over bouwtechnische kwaliteiten die verder gaan dan het Bouwbesluit? Het antwoord op deze vraag is NEE. Artikel 122 Woningwet biedt gemeenten wel degelijk ruimte om dergelijke afspraken te maken. Echter deze afspraken dienen vrijwillig vanuit een gelijkwaardige positie tussen partijen tot stand te zijn gekomen. In dit geval was bij de Hoge Raad hiervan geen sprake. Daar was immers heel duidelijk sprake van een monopoliepositie van de gemeente: er was sprake van gronduitgifte waarbij de gemeente had aangegeven dat zij bij gronduitgifte altijd bedong dat volgens GIW-model wordt gebouwd en dat zij daarvan nooit afweek. Daarnaast had in dit geval geen overleg met de projectontwikkelaar plaatsgevonden. Van vrijwilligheid of gelijkwaardigheid was dus geen sprake, zodat het niet was toegestaan om strengere bouwtechnische kwaliteiten dan het Bouwbesluit te verbinden aan de overeenkomst.

Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Wesley Rhoe, vakgroepvoorzitter Vastgoed via
0493 - 331483 of via w.rhoe@gca.nl.